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低成本高周轉 房企的利潤進階術

時間:2019-04-04  來源:中國經濟網—北京商報  作者:陽湖網

          凈利潤作為企業最重要財務核心指標之一,歷來被看做最能反映企業實際經營狀況。從房企2018年年報數據來看,一部分企業銷售數據不錯,但利潤并不樂觀;部分企業利潤雖然處于高位,但漲幅明顯放緩。機構數據顯示,超七成房企的利潤額依然在上漲,不過企業間利潤可見較明顯分化。如2018年再度登上房地產行業“利潤王”寶座的恒大,其凈利潤相當于1.5個萬科,核心凈利潤相當于2.5個中海。

  值得一提的是,2018年企業凈利潤出現大幅下滑或虧損的企業,多以中小房企或即將退出房地產行業的企業為主,而在房企利潤下滑清單之上,也有富力地產、遠洋、綠城中國等規模超千億的中大型房企在列,年度利潤甚至可謂“腰斬”。業內人士指出,房企若想要實現高利潤,除了需要具備高超的財技外,如何實現高周轉,將擴張的土儲存量轉化成營業額也是關鍵。不過另有專家提示,企業高利潤與高周轉往往不可兼得。

  誰是利潤王

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,共有76家房企發布2018年年報,其中A股51家,港股25家。在發布年報的76家企業中,22家利潤下降,70%的企業利潤出現了明顯上漲。整體而言,A股房企平均利潤上漲約23%。

  而在房企平均利潤延續增長的大勢中,恒大繼2017年榮登“利潤王”寶座后,再度摘得2018年度利潤王:核心業務利潤783.2億元,同比大增93.3%;凈利潤722.1億元,同比大增106.4%;毛利潤1689.5億元,同比增加50.5%。核心業務利潤率、凈利潤率以及毛利潤率分別較2017年同期上升3.8、4.2、0.1個百分點。

  同列房企銷售排行榜三甲的萬科及碧桂園,在年度凈利潤方面的數據表現雖稍遜于恒大,但在行業內也較為亮眼。數據顯示,2018年內,萬科實現凈利潤492.7億元,同比增長32.4%;實現權益凈利潤337.7億元,同比增長20.4%。據披露,隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算,萬科房地產業務的結算毛利率為29.7%,較2017年提高3.9個百分點;全面攤薄的凈資產收益率為21.7%,較2017年上升0.5個百分點。另一巨頭——碧桂園,則于2018年實現凈利潤485.4億元,同比增幅約達七成;毛利潤約1024.8億元,同比增長74.3%;股東應占利潤約為346.2億元,同比增長32.8%;股東應占核心凈利潤達341.3億元,同比增長38.2%。

  就同行大部分規模走強、利潤上“偏科”,恒大為什么能兼顧規模與利潤的問題,中原地產首席分析師張大偉分析稱,一是在于恒大不盲目求大,追求高質量的上漲。其適時的戰略轉型以及發展思路轉變(發展戰略由“規模型”向“規模+效益型”轉變,發展模式由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”轉變),使得企業規模愈發穩健,而在產品打造方面的持續發力,更是助力企業收獲了更多的市場認可。

  二是因為恒大追求穩健的增長,提前去杠桿。恒大在2017年徹底還清了一千多億元的永續債,比國家定調去杠桿早了一年多,前瞻性較強。清償永續債,不僅大幅降低了恒大負債率,避免了遭受去杠桿的沖擊,還為2017年及2018年及未來釋放出巨量的利潤空間。

  三是在于恒大的多元化布局進行得最早也最堅決。相比其他企業口頭的戰略轉型,恒大實際一直在住宅主業上加大投入,而地產主業的高質量增長,也為恒大布局新產業提供了強大的資本支持。

  據了解,在恒大蟬聯房企利潤王之前,中海地產曾是業界公認的利潤之王,且“霸占”該位置長達14年之久。盡管近年來風光大不如前,但在利潤表現方面仍居行業前列。數據顯示,2018年中海實現收入1714.6億港元,同比增長3.3%;實現經營溢利707.3億港元,同比增長12.5%;實現股東應占溢利449億港元,同比增長10.1%。毛利率上升4.9個百分點至37.8%,凈利潤率上升1.6個百分點至26.2%。

  另悉,融創中國以2018年名義結轉率27%,被外界稱為未來的潛在利潤王。

  誰的利潤在下滑

  年報季的業績披露,向來是幾家歡喜幾家愁。從盈利能力來看,雖然多數房企仍保持凈利潤增長,但也有不少房企凈利潤增速同比放緩,甚至部分房企凈利潤出現大幅下滑。

  以富力地產為例,其在年報正式披露前,便對自身利潤的下滑早有預期。根據富力地產2月17日發布的盈利警告公告,該集團預期截至2018年12月末的合并利潤較2017年同期減少約60%。至于利潤下滑原因,富力地產稱,主要因為公司在2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益,而2018年此類非經常性交易相對較少。

  相比富力地產旗下富力酒店此前連續五年虧損累計的固有印象,2018年物業銷售同比上升、報告期內無大額收購交易發生的綠城中國,在業績上的“變臉”則讓外界感到頗為意外。據其盈利預警公告,綠城中國預計2018年度股東應占利潤將較2017年度減少約50%-60%。根據綠城中國方面的解釋,預期2018年度公司股東應占利潤減少主要是因為非經營性利潤下降,包括集團2018年度因出售附屬公司而產生的凈收益減少;年內計提的物業減值虧損撥備有所增加;以及因人民幣貶值而對集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損。綠城中國同時表示,若剔除以上非經營性利潤影響,2018年經營性利潤與2017年相比有大幅提升。

  不過有分析稱,一般而言,在房企的財報中,一次性處置或收購收益、計提減值撥備、外幣借款帶來的匯兌損益等非經營性利潤確實會對上市公司最終的利潤產生一定影響,但像綠城中國這樣導致全年凈利同比跌幅超過50%的情況并不多見。

  至于2018年首次邁入千億門檻的遠洋集團,其在利潤相關指標上的數據表現也不盡如人意。數據顯示,2018年遠洋毛利潤為82.87億元,較2017年下降26%;凈利潤為35.74億元,同比減少30.12%。毛利率同比下降5個百分點至20%,凈利率下降至11%。

  在業內人士看來,對于這些虧損的企業來說,雖然各有各的理由,但從行業角度來看,利潤增長放緩趨勢較為明顯。正如2018年萬科《致股東》中指出,在房地產白銀時代,市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的紅利期已經結束。

  此外值得一提的是,富力地產及綠城中國在一定程度上均未完成此前制定的2018年度銷售目標。具體來看,2018年富力地產合同銷售額增長73.88%至1423.4億元,該銷售業績超過其2018年銷售保底目標1300億元,但仍低于其內部1500億-1600億元的銷售目標;綠城中國則于2018年全年實現銷售額1563.7億元,未能完成2018年初時任綠城中國執行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷售目標。

  房企利潤哪去了

  盡管根據中原地產研究中心統計數據,已發布年報的A股房企平均利潤上漲幅度約為23%,但該機構數據也顯示,截至目前,整體A股房企凈利潤率平均為11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

  張大偉認為,2018年房企利潤率出現下調的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調控持續,房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲,在規模化競爭格局背景下,房地產企業對資金的需求更加迫切。“2018年隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,房企融資難度越來越大。進入2019年,這個情況有望緩解。”

  合碩機構首席分析師郭毅指出,導致房企利潤分化的原因很復雜,既有企業自身發展戰略方面的因素,比如說業務布局和業務覆蓋領域的不同,可能會導致企業間利潤出現分化;另一方面也可能是因為房企聚焦客群的不同,側重剛需還是改善,也會使得企業間的利潤呈現差異。

  “利潤的形成,需要開發商結合地域調控變化進行主攻產品定位。這樣便能在不同的調控周期內產生更多利潤,企業間利潤的分化也大多由此形成。就拿北京為例,前幾年大家都在做高端改善,不過基于房地產市場變化,當前一些做剛改的產品其實也能取得一個相對較好的利潤。”郭毅補充道。

  針對 “開發商如何煉成利潤之王”的問題,有分析稱,房企若想要實現高利潤,除了需要具備高超的財技外,如何實現高周轉,將擴張的土儲存量轉化成營業額也是關鍵。不過,郭毅指出,高利潤和高周轉一般較難兼得,因為周轉速度快的話,必然需要付出一定的價格代價,除非企業在開發策略以及拿地策略上有一些不同尋常的差異化優勢。“否則僅憑企業在單一城市或領域的些許優勢,并不足以支撐企業整體利潤率的提升。”

  公開資料顯示,就房企利潤之王這一話題,易居企業集團CEO丁祖昱曾發文稱,少數股東應占凈利潤較高的房企,以龍頭和大型房企為主。在擴張到一定階段后,龍頭房企要繼續維持增速,可通過合作開發的方式獲取更多項目,并輸出品牌和管理,有助于影響力的增加,如萬科、金地等均十分熱衷采用小股操盤的模式。

  事實上,隨著房地產行業下行趨勢延續、地價上漲,近年來房企合作拿地的比例不斷增加。由此,統計機構在計入房企銷售金額時,就出現了不同的劃分口徑。一般而言,持股50%以上的一方為操盤方,將并表項目,持股50%以下房企則相反。但由于并無強行規定,因此無論持股比例多少,追求規模的房企一般會選擇并表,在凈利潤中再扣除少數股東應占部分權益;追求高利潤率的房企則會選擇不并表、不在營收中體現,直接記作應占聯營合營企業收益,在計算核心凈利潤時一般予以保留。

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